Atuação02
Direito Tributário
Orientação sobre os tributos ligados aos imóveis, do IPTU anual aos devidos na compra, na venda, na locação e na transmissão, e defesa em processos administrativos e judiciais. Com a Reforma Tributária, essa análise passa a incluir a CBS e o IBS.
O que fazemos
- Reforma Tributária nas operações imobiliárias
- Efeitos da CBS e do IBS na venda, na locação e na incorporação, e revisão de contratos firmados antes da transição.
- IPTU
- Revisão do lançamento e do valor venal, isenções, restituição de valores pagos a mais e defesa em execuções fiscais (detalhes abaixo).
- ITBI e ITCMD
- Cálculo, prazos, base de cálculo, imunidades e isenções, e questionamento de cobranças indevidas.
- Ganho de capital na venda de imóveis
- Apuração do imposto de renda na venda e aplicação das isenções e reduções previstas em lei.
- Locação: pessoa física × pessoa jurídica
- Comparação da carga tributária de receber aluguéis na pessoa física ou por meio de empresa.
- Contencioso administrativo e judicial
- Defesa em autuações, impugnações e recursos, inclusive no Carf, e ações judiciais sobre tributos federais, estaduais e municipais.
IPTU
O IPTU é cobrado todos os anos sobre o valor venal do imóvel, calculado pelo poder público a partir de dados do cadastro, como área, padrão de construção, uso e localização. Um erro nesses dados se repete a cada ano até ser corrigido. O escritório revisa o lançamento, contesta cobranças indevidas e pede a restituição do que foi pago a mais.
- Revisão do lançamento
- Conferência da área, do padrão de construção, do uso e do valor venal usados no cálculo.
- Impugnação e recursos
- Contestação do lançamento na via administrativa, dentro do prazo do edital, e ações judiciais quando cabíveis.
- Isenções e imunidades
- Reconhecimento das isenções previstas em lei e das imunidades constitucionais.
- Restituição
- Pedido de devolução dos valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos.
- Débitos na compra e no leilão
- Levantamento dos débitos antes da compra ou do lance e definição de quem responde por eles.
- Execução fiscal
- Defesa em cobranças judiciais de IPTU, inclusive com alegação de prescrição.
No Distrito Federal. O IPTU e a Taxa de Limpeza Pública (TLP) são lançados pela Secretaria de Economia e pagos no mesmo documento. O prazo para impugnar o lançamento conta da publicação do edital anual; em 2026, foi de 30 dias úteis.
Perguntas sobre o IPTU
O lançamento do IPTU pode ser contestado?
Sim. Se a área, o uso ou o valor venal estiverem errados, o lançamento pode ser impugnado na via administrativa, dentro do prazo fixado no edital de cada ano. Perdido esse prazo, a cobrança ainda pode ser discutida em pedido de revisão ou na Justiça.
O poder público pode aumentar o IPTU acima da inflação?
Um aumento real da base de cálculo depende de critérios fixados em lei. Desde a Emenda Constitucional 132/2023, o Poder Executivo pode atualizar a base de cálculo, mas apenas segundo esses critérios legais. Alterações de alíquota continuam dependendo de lei.
Quem paga o IPTU do imóvel alugado?
Perante o fisco, o responsável é o proprietário. O contrato de locação pode transferir o pagamento ao inquilino, o que é comum; se ele não pagar, a cobrança recai sobre o proprietário.
Ao comprar um imóvel, respondo pelo IPTU atrasado?
Na compra comum, sim: as dívidas de IPTU acompanham o imóvel e passam ao comprador, salvo se a escritura registrar a quitação. Por isso a certidão de débitos do imóvel faz parte da due diligence. Na arrematação em leilão judicial a regra é diferente: em geral, os débitos são pagos com o valor do lance.
Paguei IPTU a mais. Posso recuperar?
Sim. Os valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos podem ser restituídos, com correção.
Quando procurar o escritório
- Antes de vender um imóvel, para calcular o ganho de capital.
- Ao receber cobrança de ITBI ou de ITCMD sobre valor maior do que o declarado.
- Quando o IPTU aumenta sem explicação ou o valor venal parece acima do de mercado.
- Se você recebe aluguéis de vários imóveis e quer saber o efeito da Reforma Tributária.
- Ao receber um auto de infração.
Perguntas frequentes
Respostas gerais, que não substituem a análise do caso concreto.
Quando o ITBI deve ser pago?
Segundo o Supremo Tribunal Federal, o ITBI só é devido com a transferência da propriedade, que ocorre no registro do imóvel. A cobrança antes disso, por exemplo na cessão de direitos de compra, pode ser questionada.
A prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior do que o da compra?
Em regra, a base de cálculo é o valor da transação declarado. O município pode discordar, mas precisa demonstrar, em processo administrativo, que o valor não corresponde ao de mercado. Não pode simplesmente aplicar uma tabela própria.
Vou pagar imposto de renda ao vender meu imóvel?
Se houver ganho, sim: a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição é tributada com alíquotas de 15% a 22,5%. A lei prevê isenções, como a venda do único imóvel até determinado valor e a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.
O que muda na locação com a Reforma Tributária?
Locadores enquadrados como contribuintes passam a recolher CBS e IBS sobre os aluguéis, com alíquotas reduzidas em 70% e um redutor social na locação residencial. A pessoa física se enquadra quando, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis de mais de três imóveis. A página Reforma Tributária detalha as regras.
Áreas relacionadas
As áreas são tratadas em conjunto: a mesma operação costuma ter efeitos em mais de uma delas.