Reforma Tributária e o patrimônio imobiliário
A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 substituem o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS pela CBS, federal, e pelo IBS, estadual e municipal. Para os imóveis, a lei criou um regime específico, com alíquotas reduzidas e redutores na base de cálculo.
Calendário da transição
A CBS entra em vigor em 2027; o IBS substitui o ICMS e o ISS de forma gradual até 2033.
Ano de teste
CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, em caráter de teste. O dia 31 de dezembro é a data-base do redutor de ajuste dos imóveis já existentes.
CBS em vigor
Extinção do PIS e da Cofins. Começa o regime específico dos imóveis.
Transição do IBS
Redução gradual do ICMS e do ISS.
Modelo pleno
ICMS e ISS extintos.
O que muda nos imóveis
As regras abaixo valem a partir de 2027 para as operações com imóveis.
- Venda de imóveis e incorporação
- −50%Alíquotas da CBS e do IBS reduzidas em 50%.
- Locação, cessão onerosa e arrendamento
- −70%Alíquotas reduzidas em 70%.
- Redutor de ajuste
- Na venda, permite abater da base de cálculo o valor de aquisição do imóvel, atualizado. Para imóveis que a pessoa já possui, parte-se do valor de aquisição em 31 de dezembro de 2026 ou, por opção, do valor de referência.
- Redutor social na venda
- R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, abatidos uma única vez.
- Redutor social na locação
- R$ 600 por mês, por imóvel residencial alugado.
- Locação por temporada
- Locações residenciais de até 90 dias seguem as regras de hotelaria.
- Pessoa física na locação
- É contribuinte quando, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis de mais de três imóveis. Há regra para enquadramento no próprio ano quando esse limite é superado em mais de 20%.
- Pessoa física na venda
- É contribuinte quando, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores.
- IPTU e ITBI
- Não são substituídos pelo IBS e continuam com os municípios (no DF, com o governo distrital). A Emenda Constitucional 132/2023 passou a permitir que o Executivo atualize a base de cálculo do IPTU, segundo critérios fixados em lei.
Pessoa física ou pessoa jurídica?
A partir de 2027, quem recebe aluguéis precisa comparar a tributação na pessoa física (imposto de renda pela tabela progressiva e, se enquadrado como contribuinte, CBS e IBS) com a de uma empresa (IRPJ, CSLL, CBS e IBS). Não há resposta única: o resultado depende do número de imóveis, do valor dos aluguéis, de quem são os inquilinos e dos planos de sucessão.
Inquilinos que são empresas podem aproveitar como crédito a CBS e o IBS pagos no aluguel, o que pesa na negociação. O tema é tratado em detalhe no livro "A Tributação da Locação Imobiliária na Reforma Tributária".
Contratos em vigor
Contratos de locação, de compra e venda e de incorporação firmados antes da transição podem não dizer quem arca com os novos tributos. Convém revisá-los e, quando for o caso, incluir cláusulas de repasse ou de reequilíbrio. A lei também prevê regras de transição específicas para alguns desses contratos.
Como o escritório pode ajudar
- Simulação da carga tributária da locação na pessoa física e na pessoa jurídica.
- Levantamento dos documentos de aquisição dos imóveis para o redutor de ajuste.
- Revisão de contratos de locação, promessas de compra e venda e contratos de incorporação.
- Orientação a corretores e imobiliárias sobre comissões e obrigações.
Informações atualizadas em novembro de 2026, com base na Lei Complementar 214/2025 e alterações posteriores. Conteúdo informativo, que não substitui a análise de cada caso.